从去年底至今这段时间里有过买房办按揭贷款经历的人，很可能有这样的困惑：个人征信记录良好，也有稳定的收入和税单，且工资流水清晰，可是银行房贷却很难申请下来;好不容易申请到，首套房贷利率都上浮了5%～10%，相比几年前朋友购房贷款能打八九折，想想心里不是滋味。

　　这样的情况看来已不少见，以至于央行在近期的住房金融服务专题座谈会上对银行下要求：控制个人房贷的压单，接单、审批后就要尽快放款。会上有两家股份制银行也承认，首套房贷利率上浮了8%左右。

　　个人房贷为啥又贵又难贷?上网搜索，发现几乎所有论点都将银行行为全盘归咎于“房价将下跌”。这一逻辑本身没错，房价有越来越大的下跌可能性，意味着贷款的“抵押物”有价值缩水的可能性。亦即贷款风险上升，贷款定价自然要重估。可是，这一逻辑未免简单化。房价预期在多大程度上影响着各银行的决策?除此以外，在银行的计划财务(下称“计财”)考量里，难道就没有别的影响因素了吗?一个房贷，对于银行来讲，有三套逻辑。

　　零售贷款：资金定价逻辑

　　在银行的经营逻辑里，个人房贷究竟算个啥?其实，从部类划分看，房贷的头上有三顶“帽子”：在贷种上，房贷是个金业务，属于“零售贷款”;在头寸期限上，房贷是“(中)长期贷款”;在投向分类上，个人房贷亦属于“房地产类贷款”。

　　你去一个支行申请个人房贷，获贷的先决条件是它“有米下炊”，即这个支行和其分行本身要有相应的零售贷款额度给到你。为什么有些银行会“压贷”?问题就出在了额度上。