基于行使建设工程价款优先受偿权与开发商达成以房抵债协议的权利人，可以排除抵押权的强制执行

　　——紫某公司与建某公司、银某公司等执行异议之诉案

　　基本案情

　　承包人建某公司与发包人银某公司签订建设工程合同后完成建设施工，竣工验收后，银某公司尚欠建某公司工程款680余万元。2013年7月11日，经双方协商，银某公司以建某公司承建工程中的13套房屋作价抵偿欠付的工程款，并将房屋钥匙交给建某公司。2016年4月28日，双方又分别就上述房屋签订了13份《商品房买卖合同》，银某公司开具了销售不动产统一发票。

　　此后，紫某公司与银某公司等发生借款合同纠纷，紫某公司在诉讼中申请诉讼财产保全。2018年5月21日，受案法院作出裁定，查封包括案涉13套房屋在内的房产、股权等财产。其后，建某公司对案涉13套房屋提出执行异议，受案法院审查后认为建某公司的异议成立，裁定中止对案涉13套房屋的执行。紫某公司不服，提起申请执行人执行异议之诉，请求准予执行案涉13套房屋。

　　裁判结果

　　审理法院认为，人民法院对登记在发包人名下的工程不动产采取查封诉讼保全等措施，工程承包人以其与发包人约定将该承建工程不动产折价实现工程欠款优先受偿权为由，提出执行异议，请求排除基于抵押权或其他债权而采取的查封措施，若该“折价工程协议”不存在损害其他债权人利益等可撤销或无效事由，人民法院应予支持。法院判决支持承包人排除对涉案13套房屋的执行。

　　典型意义