历城城发集团总经理助理、全福河投资开发有限公司董事长张文冉介绍，经测算，洪楼片区一二级开发以后，也就是经过土地熟化和新建房产出租、出售两个阶段后，成本仍旧倒挂严重。

　　这并不是个例。随着城市更新向深水区迈进，投入产出失衡的问题在全国很多城市更新项目中都存在。

　　为此，历城区改变以地块为主，散点开发、单线推进的老路，立足片区资源统筹、系统配套、一体打造的新路，采取“肥瘦搭配、近远结合”的城市更新平衡模式。张军介绍，从空间维度看，历城区城市更新划分了洪楼广场、东风、宋刘、全福、工业北路沿线等五大片区；从时间维度看，片区开发四级联动，算大账、总账、整体账。

　　张文冉介绍，作为区属平台公司，历城城发愿意做城市更新的“耐心资本”。

　　具体来看，从空间上，洪楼片区大部分是商业、写字楼，还有少量住宅。一级、二级阶段后，住宅部分有收益，可以弥补一部分商业、写字楼的成本，剩余部分再通过“时间换空间”，也就是三级、四级阶段平衡。其中，三级运营阶段，为产业运营、商业运营，长期收益仍旧可观。四级阶段，则是企业进驻后带来的税收收益，可给予平台公司一定支持，形成闭环运作、以丰补歉。

　　片区统一运营，开发企业收益与片区长期发展成效绑定。张文冉介绍，目前洪楼片区有印象城、π星球等商业体，但整体品牌层次有待提升，需要招引高端品牌完善产业生态，但高端品牌租金综合收益更低。四级联动模式下，开发企业拒绝“赚快钱”，而是从长远角度作产业规划。