曹天晴：城市更新项目类型丰富多样，主要可划分为民生类、发展类与安全类三大类别。民生类项目聚焦老旧小区改造、电梯加装等与居民生活息息相关的领域；发展类项目涵盖历史街区改造、历史建筑修缮及再利用；安全类项目则以市政设施提升改造为核心。在过往实践中，我们广泛参与了上述三类项目，本次将着重围绕发展类城市更新项目，特别是商业类型的城市更新项目，分享实践经验与心得。

　　以城投商埠1904街区项目为例，它与韩美林艺术中心、城投开埠博物馆等更侧重社会效益的项目不同，在追求社会效益的同时，高度重视经济效益。该项目作为商业型城市更新项目，在实施过程中，我们突破传统项目思维定式，采用创新模式推进项目落地。

　　项目启动之初，我们联合具备丰富经验与资源的招商运营机构，对经四小纬二地块进行精准商业定位。经深入分析调研，将项目定位为以非标商业为主的商业街区。基于此定位，我们从商业业态维度展开系统性规划，将业态划分为消费类、零售类、餐饮类、亲子类及其他配套五大板块，并科学设定各业态比例。在此基础上，针对每一业态筛选适配济南市场的品牌与商家，梳理其在经营面积、建筑风格等方面的需求清单。同时，对城投集团持有的项目资产，就租金收益、策展活动收入等进行全面测算，构建项目整体收支平衡模型，为项目全周期运营管理提供数据支撑与决策依据。