【2】从自行承担瑕疵风险，到撤销拍卖

　　2025年6月18日，望城区法院作出执行异议裁定，驳回苏女士请求。该院认为，拍卖公告已明确“以实物现状为准，法院不承担瑕疵保证”，且苏女士竞拍前未实地看样，应自行承担风险；房屋损毁如系被执行人造成，苏女士应通过另行提起侵权诉讼解决。

　　苏女士不服，向长沙中院申请复议。2025年9月26日，长沙中院作出复议裁定，以“房屋内设施系何时被拆除或损坏的事实不清、证据不足”为由，撤销原裁定，将案件发回望城区法院重新审查。

　　重审期间，望城区法院另行组成合议庭，并于2026年3月6日对被执行人刘某进行调查。刘某自认房屋内部分设施系在拍卖成交、所有权转移后拆除。据此，望城区法院于2026年3月20日再次作出裁定，驳回苏女士异议。该院认定，拍卖公告与竞拍开始时房屋现状相符，设施损毁发生在所有权转移之后，此时拍卖行为已实施完毕，不构成撤销拍卖的法定事由。

　　苏女士再次向长沙中院申请复议。2026年6月23日，长沙中院作出终审裁定，彻底推翻了一审结论。

终审裁定结果。图/受访者提供

　　长沙中院认为，望城区法院在拍卖时未对房屋室内固定装修、附属设施等实际状况制作勘验笔录或现状调查笔录，拍卖公告所附照片系多年前的旧照片，并非拍卖启动时的实时现状影像。在未完全查明房屋真实状况的情况下即以“精装”标准对外公示，致使拍卖公告的文字描述及图片展示与房屋客观实际出现明显偏差，未能尽到法定义务，构成程序瑕疵。