王利明：合同无效将引发一系列法定后果，主要包括财产返还、过错赔偿及实际服务费用的合理结算。具体而言，民法典第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，物业服务企业已收取的费用若无合法依据，原则上应予返还；对于已提供且不可返还的服务，可参照市场价格折价补偿。同时，建设单位与物业服务企业如存在过错（如恶意串通、规避监管等），应就对方因此遭受的损失承担相应的赔偿责任。

　　记者：关于“住宅物业建设单位应当通过招投标方式选聘物业服务企业”的强制性规定，是否存在法定例外情形？

　　王利明：是的，《物业管理条例》第二十四条第二款规定：“投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”该例外条款系对程序刚性要求的必要调适。法律要求采用招投标方式订约，是为了从程序上实行公平竞争，保障合同条款的公平合理。当然，从根本上说，也是为了维护业主利益。但在投标人少于3个、住宅规模也较小的情形下，不仅无法形成有效的竞争，反而可能增加订约成本，影响订约效率。此时，通过协议方式订立物业服务合同，在效率和成本方面更有优势。同时，此种情形下物业服务合同的订立也需要物业主管部门的批准，这可以防止暗箱操作，保障业主合法权益。

　　记者：“住宅规模较小”在实务中如何界定？