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聚焦物业服务中的司法难点问题

2026-02-26 17:12   人民法院报

  物业服务人将全部物业服务擅自转委托给第三人,将导致以下法律后果:

  第一,物业服务人与第三人之间订立的转委托合同无效。物业服务人将全部物业服务转委托给第三人,包括将全部物业服务转委托给一个第三人,也包括将全部物业服务支解后分别转委托给数个第三人。这两种情形下,物业服务人与第三人之间的转委托合同均因违反民法典第九百四十一条的强制性规定而无效。需要注意的是,物业服务人将特种设施维护、园林绿化等具有一定专业性的服务内容委托给专业服务组织或者第三人,更有利于提高物业服务质量、保障业主合法权益,故此种就部分专项服务事项签订的转委托合同并不必然无效,此时第三人系物业服务人的履行辅助人,如因该第三人的行为导致未能依约履行的,物业服务人应向业主承担相应的违约责任。

  第二,物业服务人应向业主承担违约责任。物业服务人将全部物业服务转委托给第三人,实质上是未经业主同意擅自变更了物业服务合同中的履行主体,显然严重违反了物业服务人与业主之间的物业服务合同约定,应当承担相应的违约责任。实践中,接受转委托的第三人所提供的物业服务质量往往低于业主与物业服务人约定的标准,甚至有可能给业主造成其他损失,如存在上述情形,业主可以依照民法典第五百七十七条等法律规定,请求物业服务人承担减少价款或者报酬、赔偿损失等违约责任,也可基于物业服务人的严重违约而依法定程序解除物业服务合同。

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